il y a une heure, DroitDeRéponse a dit :

http://www.latribune.fr/opinions/tribunes/apl-hlm-pourquoi-macron-s-en-prend-aux-bailleurs-sociaux-756171.html

 

Le trésor caché des HLM

C'est en fait un vieux serpent de mer, et l'allusion aux "dodus dormants" est explicite. Le président vise certains organismes HLM qui, grâce à leur patrimoine déjà amorti, produisent de l'argent sans le réinvestir dans des programmes de construction ou de réhabilitation. Il y aurait donc un trésor caché à aller chercher.

 

Si l'on en croit la Cour des comptes, ce trésor existe bel et bien. Le secteur HLM réalise un chiffre d'affaires de 21,4 milliards d'euros, pour des bénéfices de 3,3 milliards d'euros. Le taux de résultat net par rapport au chiffre d'affaires est de 15,4%, de quoi laisser pantoises nombre d'entreprises. Il faut dire que les HLM ne paient pas l'impôt sur les sociétés. Un sacré avantage fiscal que les  Sages de la rue Cambon ont chiffré à 1 milliard d'euros !

Ce n'est d'ailleurs pas le seul coup de pouce fiscal dont bénéficient les organismes HLM : exonération des taxes foncières sur les propriétés bâties (0,7 milliard d'euros), taux de TVA réduit (2 milliards d'euros)... L'enveloppe globale atteindrait 3,7 milliards d'euros. Dans un référé de septembre 2017, la Cour soulignait que les organismes avaient accumulé des "réserves" supérieures à 30 milliards d'euros, qui correspondent à la différence entre leurs fonds propres (161 milliards) et leurs encours d'emprunt (128 milliards). Ce dernier chiffre est plus discutable car la Cour des comptes met dans les 161 milliards, le capital social de certaines sociétés HLM, notamment la valeur des immeubles. A défaut de vendre massivement le parc social, les organismes HLM ne disposent donc pas de cette somme.

Concernant la cagnotte des organismes, à l'annonce de cette manne financière cachée, beaucoup de directeurs généraux d'offices et leurs directeurs financiers, se sont demandés s'il leur fallait creuser dans les fondations de leur siège à la recherche d'un trésor caché!

Plus sérieusement, ce que la cour des comptes et l'Ancols estiment être des trésors de guerre, se base sur des calculs discutables: estimer la richesse d'un office à la valeur de son patrimoine est pertinent si ce patrimoine est totalement vendu. Sinon l'organisme ne dispose pas de ces fonds.

Quant à la trésorerie, elle correspond en moyenne à deux mois de fonctionnement. Un classique dans n'importe quelle PME.

http://www.huffingtonpost.fr/alain-cacheux/le-projet-de-loi-de-finances-2018-represente-un-risque-systemique-pour-les-organismes-hlm-et-leurs-locataires_a_23264909/

Citation

.........

Autre chiffre mis en avant, moins discutable, la trésorerie : 8 milliards d'euros. 8 milliards de trésorerie, et un résultat net proche de 3,3 milliards d'euros : à défaut d'être riche, le secteur HLM se porte bien dans son ensemble et c'est pourquoi le gouvernement le met au régime sec.

7 milliards sur un chiffre d'affaire de 42 milliards, soit deux mois de trésorerie.

Citation

Ca c'est l'opinion de Troussel qui s'invente un film , il n'a rien pour étayer ses dires .

Mais le fond du problème n'est pas là. La méthode est brutale, et le chemin choisi douteux, car plus un organisme HLM fait du social, plus il y a d'allocataires d'APL, plus il sera ponctionné au risque d'être fragilisé. Si l'objectif était d'améliorer le fonctionnement du secteur HLM, c'est-à-dire faire mieux avec les mêmes moyens, d'autres voies étaient possibles. Par exemple, renforcer la mutualisation des fonds entre organismes riches et moins riches : en 2018, ce sont 350 millions d'euros qui seront mutualisés et redistribués à ceux qui investissent, en d'autres termes qui construisent. Ce n'est pas assez.

http://www.latribune.fr/opinions/tribunes/apl-hlm-pourquoi-macron-s-en-prend-aux-bailleurs-sociaux-756171.html

Citation

Et si le Président avait en tête de transformer le logement HLM en objet de profit, d'en tirer plus encore que ce qui est explicite et avoué...

Début du story telling, on dirait du Marc Lévy "Et si c'était vrai"

Tu devrais poster en section littérature 

Bonne journée agent mulder 

Il y a 2 heures, DroitDeRéponse a dit :

 

Début du story telling, on dirait du Marc Lévy "Et si c'était vrai"

Tu devrais poster en section littérature 

Bonne journée agent mulder 

il y a 9 minutes, fx. a dit :

 

Au début de l'année 2017, dans le journal Les Echos, Action Logement a en effet annoncé deux mesures qui vont bouleverser la nature de son patrimoine et pas au profit des salariés , des précaires ou des retraités modestes. Des fonds vont être débloqués pour acheter 15 000 logements intermédiaires, inaccessibles aux catégories populaires.

Dans le même temps, Action Logement compte vendre 90 000 logements sociaux. Les promesses d'en racheter d'autres à la place n'engagent que ceux qui les croient : en attendant, dans un contexte où des millions de personnes attendent un logement , ce sont des dizaines de milliers d'appartements qui vont sortir définitivement du parc social.

 

La vente des logements sociaux avait été rendue possible de manière massive sous la mandature de Nicolas Sarkozy : mais peu de bailleurs s'étaient finalement lancés dans la privatisation de logements construits avec l'argent public et avec l'argent des salariés, découragés par les résistances et la colère de locataires, de demandeurs de logements et même d'élus.

 

L'opération massive d'Action Logement va évidemment encourager d'autres bailleurs sociaux, privés ou publics à faire de même, et banaliser la pratique. On comprend mieux, maintenant, à quel objectif répondait la réorganisation du 1 % Logement, censé rendre le service plus efficace pour les usagers : à la finale, l'organisme se comporte comme une agence immobilière géante dont les nouveaux « clients » ne seront certes pas les salariés modestes.

http://www.logement-grand-paris.fr/2017/05/action-logement-non-la-vente-de-90-000.html

 

T'as vu c'est bien plus que tes 0.31% à reconventionner et ça rentre pile poil dans la description faite par l'article de Marianne.

https://www.vousfinancer.com/credit-immobilier/actualites/acheter-son-logement-hlm-cest-possible-sous-conditions

Acheter son logement HLM : le processus

À première vue, l’idée de proposer d’acheter son logement HLM peut sembler étrange. Les habitations à loyer modéré ne sont-elles pas faites précisément pour être occupées de façon temporaire par des locataires qui manquent de moyens ? Et pourtant, bien qu’on l’ignore trop souvent, il est tout à fait possible de devenir propriétaire de son appartement (ou de sa maison) en catégorie HLM… à condition de réunir les conditions nécessaires.

Tout à sa volonté d’encourager l’accession à la propriété, le gouvernement pousse les bailleurs sociaux à proposer à la vente certains de leurs biens disponibles – une manière efficace de compenser le faible taux de primo-accédants dans le parc privé, freinés par des prix encore élevés et des banques trop frileuses, malgré des taux d’emprunt particulièrement attractifs. En juillet dernier, le gouvernement a annoncé, par la voix du ministre de la Ville Patrick Kanner, la mise en construction de 10 000 nouveaux logements sociaux pour les 10 prochaines années – des logements destinés à être proposés à la vente.

Pour les bailleurs sociaux, l’opération est gagnant-gagnant. L’argent récolté lors de la vente peut ainsi être réinjecté dans la construction de nouveaux logements, ou servir à la rénovation du parc immobilier existant. Pour les locataires, la transaction est intéressante parce qu’elle leur donne l’opportunité d’accéder à la propriété à moindre coût, dans le logement qu’ils occupent déjà, et avec une batterie d’avantages. Selon les chiffres de la Société nationale immobilière, un logement sur deux mis en vente dans ce cadre serait acheté par son locataire ou par une autre personne du parc social.

=========================================================

Ca permettra à Simmonnet d'acheter son appart . Et ça permet aux salariés de devenir proprio . Ca permet également aux OPHLM de faire du mixte sans financer les plus aisés , et de dégager du cash pour construire où c'est nécessaire en déconcentrant .

Tu noteras la date : Jeudi 27 Octobre 2016

il y a 2 minutes, DroitDeRéponse a dit :

https://www.vousfinancer.com/credit-immobilier/actualites/acheter-son-logement-hlm-cest-possible-sous-conditions

 

Acheter son logement HLM : le processus

À première vue, l’idée de proposer d’acheter son logement HLM peut sembler étrange. Les habitations à loyer modéré ne sont-elles pas faites précisément pour être occupées de façon temporaire par des locataires qui manquent de moyens ? Et pourtant, bien qu’on l’ignore trop souvent, il est tout à fait possible de devenir propriétaire de son appartement (ou de sa maison) en catégorie HLM… à condition de réunir les conditions nécessaires.

Tout à sa volonté d’encourager l’accession à la propriété, le gouvernement pousse les bailleurs sociaux à proposer à la vente certains de leurs biens disponibles – une manière efficace de compenser le faible taux de primo-accédants dans le parc privé, freinés par des prix encore élevés et des banques trop frileuses, malgré des taux d’emprunt particulièrement attractifs. En juillet dernier, le gouvernement a annoncé, par la voix du ministre de la Ville Patrick Kanner, la mise en construction de 10 000 nouveaux logements sociaux pour les 10 prochaines années – des logements destinés à être proposés à la vente.

Pour les bailleurs sociaux, l’opération est gagnant-gagnant. L’argent récolté lors de la vente peut ainsi être réinjecté dans la construction de nouveaux logements, ou servir à la rénovation du parc immobilier existant. Pour les locataires, la transaction est intéressante parce qu’elle leur donne l’opportunité d’accéder à la propriété à moindre coût, dans le logement qu’ils occupent déjà, et avec une batterie d’avantages. Selon les chiffres de la Société nationale immobilière, un logement sur deux mis en vente dans ce cadre serait acheté par son locataire ou par une autre personne du parc social.

 

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Ca permettra à Simmonnet d'acheter son appart . Et ça permet aux salariés de devenir proprio . Ca permet également aux OPHLM de faire du mixte sans financer les plus aisés , et de dégager du cash pour construire où c'est nécessaire en déconcentrant .

A tous ceux qui disent qu’Emmanuel Macron propose des solutions novatrices, qu’il réalise une synthèse entre ce qui fonctionne à gauche et à droite, nous répondons qu’il ne s’inspire en réalité que des politiques vieilles de plus de trente ans.

En particulier, son plan logement n’est pas sans rappeler les années 1980 en Grande-Bretagne. Quand Julien Denormandie annonce vouloir « permettre aux locataires du parc d’acquérir leur logement s’ils le souhaitent », on pense aux réformes de Margaret Thatcher et des conservateurs britanniques qui avaient lancé un vaste programme de rachat de logements sociaux. Deux millions de logements avaient ainsi été vendus, ce qui avait réduit l’offre locative sociale et la mixité. En effet, les locataires les plus aisés ont acquis les logements de meilleure qualité, les plus précaires ayant dû se contenter du reste.

Le bilan de cette politique libérale en matière de logement au Royaume-Uni ? Selon l’ONG Shelter, il se soldera par un million de SDF sur le sol britannique d’ici à 2020.

https://www.marianne.net/debattons/tribunes/la-strategie-logement-du-gouvernement-un-revelateur-de-la-strategie-liberale-de

3ème publication du même article , toujours sans le moindre début de réponse aux questions soulevées. Bref nous ne somme plus sur un forum , mais dans la revue de presse en version je remets 3 fois le même article qui n'est plus une source de débat , juste un copcol multiple . Passionnant . Bon ben du coup je te laisse à ta revue copcol, et aux passionnants "Et si... " de tes Marc Levy .

il y a 6 minutes, DroitDeRéponse a dit :

3ème publication du même article , toujours sans le moindre début de réponse aux questions soulevées. Bref nous ne somme plus sur un forum , mais dans la revue de presse en version je remets 3 fois le même article qui n'est plus une source de débat , juste un copcol multiple . Passionnant . Bon ben du coup je te laisse à ta revue copcol, et aux passionnants "Et si... " de tes Marc Levy .

Merci en effet d'avoir confirmé qu'il est loin de raconter n'importe quoi, je note au passage que la mémoire de son évocation te revient quand ça t'arrange.

Tout ceci ne concerne que le parc social. Aucune piste d’économies n’est, pour l’instant, envisagée pour le parc locatif privé, où les allocations logement financent pourtant des loyers toujours plus chers. Un deux poids deux mesures qui fait bondir le monde HLM et les associations de locataires ou de lutte contre les exclusions : «On fait payer au secteur HLM, dont les loyers sont réglementés et abordables, les excès et les dérives des prix des loyers du parc privé», affirme Alain Cacheux, le président de la Fédération nationale des offices publics de l’habitat. «Ils veulent faire supporter aux seuls HLM toutes les économies envisagées sur les APL. Pour le privé, le chéquier reste ouvert», renchérit Stéphane Peu, député PCF de Seine-Saint-Denis. Le PS dénonce, lui, «une ponction des bailleurs sociaux».

...

Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas dans le secteur HLM que l’Etat dépense le plus en APL : le montant versé est de 8,2 milliards d’euros dans le parc social et de 8,5 milliards d’euros dans le privé. Où les propriétaires confisquent parfois à leur profit le montant de l’APL, en augmentant d’autant leur loyer, notamment pour les petites studettes louées à des prix astronomiques aux étudiants ou aux jeunes actifs. Mais curieusement, les économies seraient, selon les scénarios de Bercy, à réaliser uniquement dans les HLM. Pas de baisse de l’APL dans le privé. «Les propriétaires qui pratiquent des loyers indécents et les marchands de sommeil peuvent continuer à dormir tranquille. L’APL continuera à être versée», ironise Stéphane Peu.

Interrogé sur ce point, le ministère de la Cohésion des territoires affirme que le gouvernement ne peut pas juridiquement baisser les loyers du privé pour amortir une baisse de l’APL qui serait décidée pour les locataires de ce parc. Certes. Mais aucune mesure consistant par exemple à conditionner le versement de l’APL à un plafond de loyer (qui serait modulé selon les villes et leurs marchés locatifs) n’est envisagée. Pourtant, une telle décision serait salutaire pour éviter que les allocations logement n’alimentent l’inflation locative et ne servent à financer des loyers toujours plus chers, voire abusifs.

http://www.liberation.fr/france/2017/09/13/plan-logement-le-gouvernement-met-les-hlm-au-pied-du-mur_1596184

il y a 2 minutes, fx. a dit :

Merci en effet d'avoir confirmé qu'il est loin de raconter n'importe quoi, je note au passage que la mémoire de son évocation te revient quand ça t'arrange.

Nous sommes très loin d'une privatisation du parc HLM , et très clairement dans une démarche sociale dès lors que cela permet à des salariés occupant des logements HLMs de devenir primo-accédant, dans un cadre de mixité sociale, tout en permettant aux OPHLMs de construire . Ceci étant je comprends que cela dérange les Marc Levy du 9-3 dès lors que ça constitue une perte de clientèle électorale .

il y a 5 minutes, DroitDeRéponse a dit :

Nous sommes très loin d'une privatisation du parc HLM , et très clairement dans une démarche sociale dès lors que cela permet à des salariés occupant des logements HLMs de devenir primo-accédant, dans un cadre de mixité sociale, tout en permettant aux OPHLMs de construire . Ceci étant je comprends que cela dérange les Marc Levy du 9-3 dès lors que ça constitue une perte de clientèle électorale .

Je comprends aussi que la mixité sociale, c'est comme la mémoire c'est quand ça t'arrange. Quant à ton Sarcasme littéraire, grand bien te fasse quand les véritables dérives libérales sont abordées, il ne reste que ça pour sauver la face et noyer le poisson.

il y a 46 minutes, fx. a dit :

Je comprends aussi que la mixité sociale, c'est comme la mémoire c'est quand ça t'arrange.

Absolument pas je t'invite à relire mon échange avec @stvi pour moi c'est tout le temps , mais pas en faisant des cadeaux sympas à des insoumis palpant 8000E / mois . Ils peuvent évidemment vivre selon leurs convictions dans un cadre mixte, mais en achetant leur bien ou en payant au prix du marché .

il y a 46 minutes, fx. a dit :

Quant à ton Sarcasme littéraire, grand bien te fasse quand les véritables dérives libérales sont abordées, il ne reste que ça pour sauver la face et noyer le poisson.

Il n'y a aucun sarcasme . L'auteur de ton story telling commence par "Et si ..." tout est dit .

il y a 15 minutes, DroitDeRéponse a dit :

Absolument pas je t'invite à relire mon échange avec @stvi pour moi c'est tout le temps , mais pas en faisant des cadeaux sympas à des insoumis palpant 8000E / mois . Ils peuvent évidemment vivre selon leurs convictions dans un cadre mixte, mais en achetant leur bien ou en payant au prix du marché .

Il n'y a aucun sarcasme . L'auteur de ton story telling commence par "Et si ..." tout est dit .

Ecoute t'es gentil avec tes leçons mais faire du social, ce n'est pas pousser les gens à la banqueroute pour qu'ils vendent leurs biens qui sont aussi les nôtres.

Il y a 13 heures, fx. a dit :

Leur but est tout simplement d’engager la privatisation du logement public. Un logement HLM, ce n’est rien d’autre que le bien public, le bien commun de la nation au service des générations actuelles et futures. Or, le fait que chacun puisse, à la hauteur de ses moyens, accéder à un logement digne, voilà ce qu’est le progrès social. Aussi, in fine, c’est bien le patrimoine de ceux qui n’ont rien d’autre qui est visé par les macronistes.

De quoi s’agit-il au fond ? Emmanuel Macron et ses ministres veulent que notre patrimoine HLM devienne un objet financier, qui puisse être acheté et vendu – avec les intérêts - par les investisseurs. A développer le champ lexical de la rentabilité, ils font insidieusement de nos esprits des terrains favorables. Car le but inavoué de cette réforme est bien de réorganiser le marché immobilier en marché financier, au détriment du droit au logement pour tous.

Sous l’intention de « donner une valeur vénale au patrimoine » que certains nomment d’ores et déjà « titrisation du patrimoine » se profile une idéologie très dangereuse pour le logement social.

Dès lors que le patrimoine HLM deviendra un objet financier, les propriétaires de titres réclameront en effet des rémunérations importantes. Ces rémunérations seront prélevées sur les moyens des HLM, ce qui se fera au détriment de la gestion, de la rénovation et de la construction de nouveaux logements. Cela ne peut donc pas être une solution économique.

A tous ceux qui disent qu’Emmanuel Macron propose des solutions novatrices, qu’il réalise une synthèse entre ce qui fonctionne à gauche et à droite, nous répondons qu’il ne s’inspire en réalité que des politiques vieilles de plus de trente ans.

En particulier, son plan logement n’est pas sans rappeler les années 1980 en Grande-Bretagne. Quand Julien Denormandie annonce vouloir « permettre aux locataires du parc d’acquérir leur logement s’ils le souhaitent », on pense aux réformes de Margaret Thatcher et des conservateurs britanniques qui avaient lancé un vaste programme de rachat de logements sociaux. Deux millions de logements avaient ainsi été vendus, ce qui avait réduit l’offre locative sociale et la mixité. En effet, les locataires les plus aisés ont acquis les logements de meilleure qualité, les plus précaires ayant dû se contenter du reste.

https://www.marianne.net/debattons/tribunes/la-strategie-logement-du-gouvernement-un-revelateur-de-la-strategie-liberale-de

Des logements sociaux que l'état anglais n'avait pas les moyens de rénover, des locataires sociaux qui faisaient, comme en France, c'est-à-dire ne prenaient aucun soins de leur habitat, puisque pas à eux!

Du jour où ces logements ont été vendus à leurs locataires, non seulement ce parc immobilier social a été rénové, mais l'environnement lui-même a changé....de quartiers "cas soce" ils sont passés à quartiers vivables et sans problèmes...fréquentables...

à l’instant, Morfou a dit :

Des logements sociaux que l'état anglais n'avait pas les moyens de rénover, des locataires sociaux qui faisaient, comme en France, c'est-à-dire ne prenaient aucun soins de leur habitat, puisque pas à eux!

Du jour où ces logements ont été vendus à leurs locataires, non seulement ce parc immobilier social a été rénové, mais l'environnement lui-même a changé....de quartiers "cas soce" ils sont passés à quartiers vivables et sans problèmes...fréquentables...

Sources ?

il y a 22 minutes, fx. a dit :

Ecoute t'es gentil avec tes leçons mais faire du social, ce n'est pas pousser les gens à la banqueroute pour qu'ils vendent leurs biens qui sont aussi les nôtres.

T'es gentil mais le dispositif existait avant Macron, et quand un OPHLM vend à un salarié qui devient proprio, il n'a plus le problème de dégager le salarié qui occupe un logement social et qui préfère être proprio, il n'a plus à louer à perte si l'on suivait ton raisonnement, et il récupère la valeur de son bien pour lancer de nouvelles constructions . Ca permet la mixité sociale sans avoir à financer des couples à 8KE/mois pour qu'ils puissent exprimer leurs convictions, et ça permet au salarié de devenir proprio et de sécuriser son futur .

à l’instant, DroitDeRéponse a dit :

T'es gentil mais le dispositif existait avant Macron, et quand un OPHLM vend à un salarié qui devient proprio, il n'a plus le problème de dégager le salarié qui occupe un logement social et qui préfère être proprio, il n'a plus à louer à perte si l'on suivait ton raisonnement, et il récupère la valeur de son bien pour lancer de nouvelles constructions . Ca permet la mixité sociale sans avoir à financer des couples à 8KE/mois pour qu'ils puissent exprimer leurs convictions, et ça permet au salarié de devenir proprio et de sécuriser son futur .

Ca permet surtout de privatiser les meilleurs biens et de laisser la merde pour les autres, je ne pense pas que le dispositif ait été à ce point plébiscité et encouragé par les prédécesseurs de Macron, mais comme le souligne Morfou, chacun sa vision du social et quand elle s'inspire de Thatcher il y a quand même de quoi rire mais tu es coutumier de ces galvaudages.

il y a 16 minutes, fx. a dit :

Sources ?

Mes souvenirs de quand cela s'est fait!

Si j'ai le temps je rechercherai..

il y a une heure, fx. a dit :

Ca permet surtout de privatiser les meilleurs biens et de laisser la merde pour les autres,

Privatiser les meilleurs biens ?

1- Permettre à un salarié de devenir propriétaire ce n'est en rien privatiser

2- Où t'as vu que c'était le meilleur bien ?

3- Si l'OPHLM vend par exemple le bien de Simmonnet en quoi ce serait laisser la merde pour les autres ? Ca permet à Simmonnet de rester chez elle et de vivre sa conviction sans que ce soit aux crochets de la collectivité , c'est bien non ?

à l’instant, DroitDeRéponse a dit :

Privatiser les meilleurs biens ?

1- Permettre à un salarié de devenir propriétaire ce n'est en rien privatiser

2- Où t'as vu que c'était le meilleur bien ?

Il pédae dans la s'moule en défendant des capitalistes, les sociétés HLM, qui doivent faire des bénéfices, sinon ne peuvent entretenir le parc de ses logements, qui prennent plus facilement comme locataires des gens qui ont les moyens que ceux pour qui ont été construit ces logements!

Je "sais" même, qu'une personne seule qui gagne bien sa vie, peut avoir un F4, transformé en F3, parce qu'une fille dont il a la garde, sensée donc habiter quelques jours par mois chez son père,  avec une chambre condamnée...

Mais bon, quand il n'y a pas pénurie de logement hors les studios et F1...ça passe crème!

il y a 4 minutes, DroitDeRéponse a dit :

Privatiser les meilleurs biens ?

1- Permettre à un salarié de devenir propriétaire ce n'est en rien privatiser

2- Où t'as vu que c'était le meilleur bien ?

3- Si l'OPHLM vend par exemple le bien de Simmonnet en quoi ce serait laisser la merde pour les autres ? Ca permet à Simmonnet de rester chez elle et de vivre sa conviction sans que ce soit aux crochets de la collectivité , c'est bien non ?

Oui tu as raison en quoi le désengagement de l'état et la compensation par la privatisation serait elle une mauvaise chose. Après tout, vouloir satisfaire au bon vieil instinct de propriété au mépris du bien commun, c'est une bonne chose. Mais tu as raison, essayons de ne pas trop faire de rapprochement avec l'Angleterre, c'est peu flatteur.