Krach Immobilier

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chezlui Membre 3 messages
Baby Forumeur‚
Posté(e)

ça c'est de l'argumentation colerepopulaire ;-)

pour les 9% dont l'autre parle, ce sont les chiffres de la FNAIM; la FNAIM dont la fonction est de vendre des franchises d'agences immobilieres. Et quand vous aurez pris le soin de lire la petite asterix pour comprendre comment est calculé cet indice, vous aurez compris que vous êtes manipulés (de bons moutons à tondre LOL). Je résume, car je sais que vous ne prendrez pas le temps de faire les recherches necessaires :

L'indice est donc une difference entre la moyenne des prix sur l'année derniere , et la moyenne des prix il y a 2 ans. En conclusion les chiffres de la FNAIM vous donnent un etat de du marché de l'immobilier avec un retard de plus d'un an. si vous ne me croyez pas renseignez vous, je pense que vous commencerez certainement à douter , et à réflechir.

Bon allez, je ne vous embete plus, je ne répondrai pas non plus aux prochains posts, mais j'espere sincerement que vous irez vous renseigner, pour ne pas rester désinformé. Quand vous aurez fait cette démarche vous commencerez à douter des infos qu'on nous livre chaque jour à la télé. Vous aurez alors compris que le travail d'un journalsite n'est pas d'analyser mais de recopier les depeches AFP, sans même retoucher au texte.

Ouvrez les yeux.

Et désolé pour le mot imbécile, ce n'est pas pour moi un gros mot, je souhaitais juste faire réagir

bye

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colerepopulaire Membre 1 504 messages
libre penseur‚ 39ans
Posté(e)

Tu as raison sur un point, je ne vais pas prendre le temps de chercher.

En tant que mouton je n'attend plus qu'une chose que l'on vienne me débarrasser de ce pull qui me tient chaud. ;)

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Acharon Membre 2 217 messages
Forumeur alchimiste‚ 37ans
Posté(e)

Pour ma part je ne crois pas à l'explosion de la bulle immobiliere mais a un tassement de la demande qui pourrait engendrer au pire une stagnation des prix .Cependant New a raison de preciser que la hausse des taux d'interet devrait normalement faire baisser la demande et donc freiner l'augmentation des prix.

De plus je pense pas qu'il faille sous estimer le charactere speculatif du placement immobilier .

Certe de plus en plus de particuliers investissent dans l'immobilier pour acceder à la propriété de leur logement mais quelle est leur pourcentage réel dans l'investissement immobillier global en france ?

Beaucoup ont investi dans l'immobilier à la suite de l'explosion de la bulle internet et des effets du onze septembre sur la bourse (n'oublions pas enron ).

La pierre fut ainsi la nouvelle valeure refuge avec l'or (Keynes a du se retourner dans sa tombe ).

Pour beaucoup le placement immobilier fut aussi un moyen efficace de defiscalisation via les lois besson et robien ce qui a largement participé à la hausse de la demande immobiliere or apparement cette activité tend à ralentir (au grand damne d'un de mes amis consultant en defiscalisatin immobiliere) .

En effet la bonne santé de la bourse cette année a devié une partie des flux financier du marché de l'immobilier vers le marché boursier .Cependant apres la perte de 15 % du cac 40 en un mois (du à la hausse du prix du petrole et la peur de l'inflation ) peut etre que ces flux vont de nouveau s'inverser en faveur du marché immobilier annulant ainsi l'effet de la hausse des taux d'interet .

Wait and see donc

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new Membre 22 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

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Sweet_Mama Membre 131 messages
Forumeur inspiré‚
Posté(e)

Je connais pas tellement le marché immobilier.

Mais à mon avis les gens continueront à acheter tant que les loyers seront si hauts. Par exemple mes parents remboursent la moitié moins tous les mois que le prix d'un loyer pour la même maison au même endroit. Et ils payent les mêmes mensualités à quelques euros près que le loyer qu'ils payaient avant (et avant ils vivaient dans un taudit alors que maintenant ils ont une belle maison).

Si vraiment les prix se mettent à baisser les spéculateurs arrêtront d'acheter et vendront.

Mais les gens continueront à acheter. Ils vont pas vivre dans une canadienne en attendant que le marché redevienne à coup sûr favorable .... (Enfin ça peut être marrant 2-3 semaines mais après ça doit lasser ....)

En tout cas aux alentours de Brest les maisons continuent à pousser comme des champignons !!!

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new Membre 22 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

Je suis content que vos parents aient réussi à tomber sur une aussi bonne affaire . Mais dans le cas général pour un bien identique une mensualité de crédit est supérieure à un loyer .

De plus pour trancher entre location et achat il faut garder en mémoire que :

- que sur un crédit immobilier classique, on rembourse d'abord les intérêts à la banque puis le capital emprunté. Par conséquent, plus la période de détention du bien sera courte plus il y a de chance que les intérêts versés à la banques se rapprochent de celle d'un loyer : le « bailleur» de l'accédant à la propriété devient alors sa banque !

- Il convient ainsi de garder à l'esprit que jusqu'au paiement de la dernière mensualité d'emprunt, l'emprunteur n'est pas propriétaire mais simple accédant à la propriété. Avant le paiement de sa dernière mensualité, l'emprunteur est avant tout propriétaire de dettes.

- Qu'historiquement, hors période de bulle, le prix d'achat d'un bien ne doit pas dépasser 120 à 150 fois le montant d'un loyer pour un bien équivalent (c'est-à-dire une rentabilité équivalente à au moins 10% brut par an). Cette rentabilité, d'apparence élevée, s'explique aisément par les charges supérieures que le propriétaire doit assumer par rapport à un locataire (taxe foncière, travaux de co-propriété¿). Aujourd'hui, cette rentabilité ne dépasse plus 3% net à Paris et 5% net en Province !

- Que la valeur vénale de votre bien peut fluctuer dans le temps, et pas forcément uniquement à la hausse ! Sur ce point, méfier vous des simulateurs automatiques que vous trouverez sur Internet du type « Faut-il acheter ou louer» car la case « valorisation annuelle du bien » ne permet étrangement que de rentrer un pourcentage positif ! Or, dans le marché actuel, si un acheteur prenait pour simple hypothèse une baisse de seulement 10% en 5 ans, il s'apercevrait que sur la durée la rentabilité devient négative (c'est-à-dire qu'il serait préférable de louer plutôt que d'acheter).

- Que même si les mensualités de crédit sont souvent fixes alors que les loyers sont chaque année réévalués en fonction de l'évolution de l'ICC (indice du coût de la construction), il convient de garder en mémoire que la hausse exceptionnelle de l'ICC ces dernières années (+4.8% en 2004) n'est pas révélatrice de sa tendance à long terme (qui est plus proche de celle de l'inflation). La flambée de l'ICC est directement liée à la bulle immobilière dont le boom de la construction a généré des tensions sur la rémunération des métiers du bâtiment (la hausse du prix des matières premières est marginale dans le coût global d'une construction).

- Enfin, il convient de noter que depuis 2005 le marché locatif a commencé à se retourner et que les loyers commencent à être revus à la baisse entre deux locataires. Effectivement, les loyers sont fonctions des revenus des locataires qui eux n'ont pas bougé (on ne paie pas encore son loyer à crédit !).

En définitive, même si l'accédant à la propriété possède des plaisirs que le locataire ne peut souvent assouvir (Ex : joie de réaliser des travaux d'aménagement sans demander l'autorisation du bailleur), il convient de ne pas tomber totalement dans l'irrationnel en occultant la question de la rentabilité financière d'un achat immobilier que se soit pour sa résidence principale ou un investissement locatif.

Acheter un bien qui n'est pas intrinsèquement rentable dans un marché se situant au sommet, présente évidemment des risques financiers qui sont alors totalement disproportionnés par rapport au « plaisir d'être propriétaire».

« Conseil pour l'acheteur

1) Imaginons que tu achètes un bien aujourd'hui a 200 000 euros, 35 m² a paris, c'est petit mais tu es jeune (23 ans), mais tu en as marre de payer 800 euros de loyer par mois pour ça.

2) Tu es malin donc tu fais 200000/800= 250 mois de loyer donc la valeur de ton appartement est équivalente a 21 ans de loyer.

3) Donc tu achètes un bien 200 000 euros + frais ~10% donc 20 000 euros et tu avais environ 20 000 euros d'apport (merci papa) donc tu empruntes 200 000 a 4% sur 21ans.

4) Là, surprise tu t'aperçois que tu payes 1174 euros de remboursement de crédit par mois, mais bon tu l'acceptes, c'est plus cher mais au moins ce n'est pas jeté par les fenêtres, tu deviens propriétaire. Bon en rentrant tu prends ta calculette et tu t'aperçois que 1174*12mois*21ans ça fait tout de même 295 000 euros.

Bon le crédit coûte 95 000 euros, si on fait 95 000/800 = 118 mois de loyer équivalent, ça fait quand même 10 ans de loyer de ton actuel appartement.

5) Bref ta vie change tu trouves une femme, tu te maries et tu as un gosse, (ça t'as pris 10 ans car tu n'es pas aussi malin avec les femmes qu'avec l'immobilier). Et là dans ton 35 mètre carré c'est un peu étroit donc tu cherches un nouvel appartement.

6) Merde ! L'immobilier a chuté de 40% (Avouez que c'est un scénario très optimiste quand on voit ce qui se passe en Allemagne où les prix ont carrément été divisé par plus de 10.), ton bien ne vaut plus que 120 000 euros, mais bon c'est pas grave car le 4 pièces qui coûtait 400 000 euros, il n'en vaut plus que 240 000 euros. Il ne manque que 120 000 euros. Trop cool !

7) Bref tu fais tes comptes, tu peux vendre ton bien 120 000 euros. Cool ! Tu as remboursé à la banque 1174*12mois*10ans= 140 000 euros, mais là : gros problème, la banque a été plus futée que toi à l'époque et dans la première partie de ton crédit tu n'as remboursé que des intérêts, donc tu as remboursé 95 000 euros d'intérêts et 45 000 euros de capital.

En bref tu dois encore a la banque 295 000 euro - 140 000 euro = 155 000 euros soit plus que la valeur de ton bien.

8) Le petit arrive il faut changer d'appartement, tu vends a 120 000 euros, tu rembourses à la banque 155 000 euros et tu achètes le 4 pièces 240 000 euros + 24 000 de frais.

Bilan de l'opération tu a 33 ans, et tu dois à la banque 155 000 euros + 240 000 euros + 24 000 euros - 120 000 euros = 299 000 euros. Mais comme le marche chute les taux de crédit son plus haut maintenant 6%, là tu prends sur 25 ans car comme beaucoup, ça fait donc 1926 euros par mois sur 25 ans. donc 1926 * 12mois * 25ans = 578 000 euros

Donc pour un achat d'un bien de 240 000 euros, tu payes 338 000 euros de crédit.

Tu as 33 ans tu dois rembourser 578 000 euros à la banque et tu auras fini dans 25 ans soit à 58 ans. Bien joué...

1) Maintenant imaginons que tu n'es pas très malin. Tu n'achètes pas ton 35 m² mais tu le loues pendant 10 ans a 800 euros. 10*12*800 = 96 000 euros de perdu. Merde !

2) Mais bon tu décides de mettre de côté le coût du crédit si tu avais acheté donc 1174 - 800 = 374 euros par mois. Cela fait donc 374 * 12mois * 10 ans= 45 000 euros de placer, tu n'étais pas très malin et durant ces 10 ans, tu as placé et seulement gagné 5000 euros car tu étais à la Caisse d'Epargne, mais bon ça fait tout de même 50 000 euros.

3) Tu rencontres bobonne et puis le gosse et là surprise le marché immobilier est tombé de 40%, et tu peux acheter un 4 pièces pour 240 000 euros au lieu de 400 000 euros a l'époque.

4) 240 000 euros + 24 000 euros de frais - 50 000 euros d'économie cela fait 214 000 euros à emprunter à la banque, mais bon dommage les taux sont à 6%, sur 25 ans ça fait 1378 euros par mois de crédit.

Tu gagnes mieux ta vie tu peux prendre plus, tu peux aller jusqu'à 1926 euros par mois de crédit (Surprise la même somme que dans le cas précédant).

5) En remboursant 1926 euros par mois tu peux rembourser ton bien en 13.5 ans avec un taux de crédit de 6%.

Tu auras donc paye 1926 * 13.5 ans * 12 mois = 312 000 euros soit 72 000 euros de crédit.

Tu as 33 ans tu dois 312 000 euros à la banque et tu auras fini de rembourser a 46 ans »

Modifié par new

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new Membre 22 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

indice boursopap du mois de juillet : baisse des prix

lien ;)

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Kezayah Membre 160 messages
Forumeur inspiré‚ 39ans
Posté(e)

C'est un peu déprimant ce que tu dis New et convainquant finalement ... c'est pas surprenant toutes ces magouilles avec ce business que tu dénonces ... ;)

Ca met quand même un frein à mon élan moutonique ... ;) disons que ce qui me plaisait dans la situation actuelle, c'est que tu pouvais acheter des biens inaccessibles autrement car les proprios jusqu'à maintenant ne vendaient pas (faut voir le nombre d'appart dernier étage, plein sud à vendre c'est l'hallu) ... mais maintenant c'est tellement juteux que bcp vendent ... et les riches etrangers genre les anglais le peuvent sans problèmes ... à cause d'eux, tu peux même plus négocier ton prix comme avant car les etrangers eux payent comptant sans sourciller ... ;)

Là ton calcul c'est mathématique, si ça baisse et ça semble aussi fortement plausible (sûr qu'on va pas nous prévenir maintenant, ça le sera lorsque ce sera trop tard) ça fait froid dans le dos ... je vais aller mater tes liens ... :D

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new Membre 22 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

Les riches étrangers qui achètent comptant sans broncher sont très peu nombreux : moins de 1 % du total des transactions ! Mais lorsqu'ils achètent ils sont loin de passer inaperçus . On parle d'ailleurs beaucoup des étrangers qui viennent vivre en françe et très peu des français qui partent vivre à l'étranger et qui sont de plus en plus nombreux !

De plus cet argument bidon est largement répandu chez les agents immobiliers simplement pour faire peur aux acheteurs ( Achetez vite avant qu'il ne soit trop tard : les anglais débarquent et raflent tout sur leur passage!...Il va d'ailleurs bientôt falloir lever une armée pour contrer leur invasion ;) )

Mais ce qu'il faut surtout souligner c'est le rôle que jouent les médias à ce niveau ( Qui n'a pas vu un reportage sur les anglais qui achètent tout et font monter les prix dans telle ou telle région ? ):

Soit parceque c'est dans leur intérêt de le faire ex. T.1 fait partie du groupe Bouy..e qui est l'un des plus gros promoteurs immobiliers en françe .

Soit parcequ'ils disent simplement ce que les gens ont envie d'entendre !

Ma réponse est un peu rapide et donc pas très bien argumentée mais je t'invite à visiter des sites dans lesquels tu trouveras beaucoup plus d'informations , il m'est interdit de les citer mais tu trouveras rapidement en tapant

;) BULLE IMMOBILIERE sur n'importe quel moteur de recherche

Modifié par new

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Kezayah Membre 160 messages
Forumeur inspiré‚ 39ans
Posté(e)

;););)

oui oui je vais me renseigner ...

je suis sidéré là ...

c'est vrai ce que tu dis, c'est logique ... :D

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new Membre 22 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

En ce qui concerne les constructions de logements, on en est à plus de 450 000 mises en chantier sur les 12 derniers mois alors que l'INSEE indique que les besoins actuels en logements sont de l'ordre de 300 000 ( par an ) !!!

Alors qu'on ne me dise pas que l'offre est inférieure à la demande !

Modifié par new

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new Membre 22 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

Jeudi 3 aout : quatrième hausse des taux par la BCE en 8 mois !

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new Membre 22 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

J'aurais dû commencer mon sujet par ca graphique : C'est beaucoup plus parlant :

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Je vous laisse compléter la courbe ;)

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new Membre 22 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

La hausse des taux commence à porter ses fruits aux états unis:

lien ;)

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new Membre 22 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

article du grand soir sur le krach U.S.

lien ;)

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