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vice cachée immobilier

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gurven Membre 15 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

Bonjour,

J'ai acheté une maison par agence en décembre 2009 qui venait d'être restauré complétement par l'ancien propriétaire.Après un dégat des eaux il y a environs 4 mois l'expert de l'assurance a constaté de nombreuse malfaçons , après 4 passages d'expert différents , le constat est plus qu'inquiétant , énorme soucis de capilarité , toutes les menuiseries mal posées (fissure et passage d'air) humidité présente dans toute la maison ,fissure extérieur dû a une mal pose de deux arbalétriers qui se sont déformés , une cheminé qui d'après l'expert est plus que non conforme(chauffage principal de la maison ) et j'en passe .....Aujourd'hui d'après les entrepreneurs et les experts les travaux s'élève a un montant entre 70 000 euros et 80 000 euros premier devis est a 76 000 euros (plus d'un tiers du prix de la maison).De plus cette maison devait être en pierre comme stipulé dans le compromis de vente signé par les deux partis alors que l'on s'est apreçu après le passage de l'entrepreneur, que sous l'enduis qui souffle , pas de pierre mais de la terre .....

Mes questions : face au tribunal vais je pouvoir dénoncer cette vente ?

Puis je attaquer l'agence qui m'a vendu cette maison qui n'est pas en pierre mais en terre , juste la façade est en pierre ?

Puis je me retourner également contre le diagnostiqueur qui lui aussi note que la maison est en pierre ?

Voilà , nous avons 30 ans et un enfant de 2 ans 25 ans de crédit sur le dos pour une maison qui pourri de jour en jour sans que l'on puisse faire quoi que se soit ....

Nous avons engagé une procédure qui est très couteuse d'après notre avocat , l'ancien propriétaire se défend en disant que l'humidité pourrait venir de notre seche linge(trois montants de porte on éclatés au pied saturé d'eau) et que la maison se dégrade car en gros on n'entretient pas la maison (chose qu'il suppose et qui est fausse ) .....On achete pas une maison pret de 250 000 euros pour la dégradé par plaisir .

A bientôt

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Invité Shyvers-
Invité Shyvers- Invités 0 message
Posté(e)

Salut,

De ce qui est des vices cachés selon le code civil:

l'art 1645 : "Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur".

l'art 1646: "Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente".

DANS TON CAS Sache qu'en terme de chauffage défectueux ou menuiserie mal posée, ceci est considéré comme vices apparents et selon l'article 1642 du code civil, "Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même." En gros, tu aurais dû le remarquer par toi même lors des visites et contre-visite d'où le nom "d'apparent"

De ce qui est du matériaux de construction, c'est l'une des dernières marge de manœuvre dans ton cas a priori. Si le matériaux de construction de la maison a été un acteur à l'achat de votre bien et que celui-ci n'est pas semblable au matériaux annoncé par le vendeur, tu peux dénoncer ceci comme vice caché et recourir à une action en justice. Mais pour cela, je te souhaite dors et déjà : Bonne chance ...

Et enfin, selon l'article 1648 du code civil : "L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice."

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glaurren Membre 2812 messages
ventoux ‚ 42ans
Posté(e)

Ecoute t'a la tele pour ces problemes.....

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notarial62 Membre 331 messages
Forumeur survitaminé‚ 48ans
Posté(e)

Gurven,

relis ton acte,

dans la plupart des cas tu achètes "en l'état", en ce qui concerne le diagnostiqueur n'est pas tenu de démonté le mur pour en vérifier la consistance, dans ton cas ou tu attaques l'ancien propriétaire attend toi à une procédure longue et couteuse sans garantie de gagner, les vices cachés sont difficile à démontrer, l'humidité peut être contre-attaquée par l'ancien propriétaire comme dégât des eaux comme tu l'expliques, aussi par un manque de chauffage etc,

Petit conseil retourne voir soit le notaire rédacteur de l'acte ou ton notaire de famille si tu en as un, ses conseils sont gratuits et il en a le devoir (de conseil)..

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gurven Membre 15 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

salut ,

Pour le chauffage et les menuiseries : d'après l'expert il faut être un professionel pour pouvoir déceler au moment de l'achat . Je m'explique la cheminée et non conforme pour multiple problème de pose assez technique et les menuiseries ont laché au bout d'un an dû a une mauvaise fixation qui ne pouvait pas se voir puisque le placo et l'enduit les recouvrent.

Ensuite pour l'acte de vente étant passé par une agence immobilière la maison n'est pas vendu en l'état , pas de clause pour les vices cachés et il est même stipulé que les travaux réalisé par le vendeur est sous garanti decenal (2018).

En ce qui conserne le fait qu'on découvre que la maison n'est pas une maison en pierre mais qu'après passage de l'expert et entrepreneur, qui eux grace au dégradation pensait que les murs etait en terre , ce que le vendeur confirme aujourd'hui peut etre considéré comme un dol assez important pour annuler la vente?

Merci pour vos réponses

De plus le dégat des eaux cité au dessus était dû a la mal pose de la douche , constaté par expert comme une malfaçon

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gurven Membre 15 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

En ce qui concerne l'humidité d'aprés un expert ingénieur en construction , un entrepreneur en maçonnerie spécialisé dans la renovation de l'ancien et un architect (engagé par nos soins donc un coût) il me disent tous la même chose murs en terre doit respirer donc l'enduit que le vendeur a posé n'est pas adapté pour ce type de mur , il a déchaussé un pignon de mur en terrassant puis il a remis du gravier a hauteur, le terrain autour de la maison sont plus haut de 11 cm que les pièces a l'intérieur de la maison les enduits fissure car pas adapté ce qui favorise l'entrée d'humidité...en therme de chauffage je payais 196 euros par mois et je brulais environ 2 cordes de bois dans l'hiver aujourd'hui je suis a 370 euros par mois ( car risque d'incendie avec la cheminée donc inutilisable)et l'ancien proprio était a 70 euros je pense que celui ci ne chauffé pas la maison et que le fait que je la chauffe normalement les dégats apparaissent un par un . Les placos qui tombent car mal posé le carrelaghe les joints sautent tous , l'escalier qui a bougé , le parquet qui souffle a l'étage etc ...

Désolé pour tous ces nouveaux éléments que j'apporte et qui était sous entendu dans le etc... ^^

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Invité David Web
Invité David Web Invités 0 message
Posté(e)
.....Aujourd'hui d'après les entrepreneurs et les experts les travaux s'élève a un montant entre 70 000 euros et 80 000 euros premier devis est a 76 000 euros (plus d'un tiers du prix de la maison).

Il faudrait le détail, pour savoir ce que les travaux comprennent, afin de définir s'il y a autre chose que des malfaçons apparentes à réparer.

Pour la structure : la maison est considérée en pierre et non en terre, est-ce une maison ancienne avec de la bourre ? (auquel cas ce n'est pas vice caché).

Ensuite pour l'acte de vente étant passé par une agence immobilière la maison n'est pas vendu en l'état

Une maison est toujours vendu "dans l'état", agence immobilière, office notariale, particulier à particulier ne change rien.

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notarial62 Membre 331 messages
Forumeur survitaminé‚ 48ans
Posté(e)

AHHHHH mais tu dis tout en deux fois, s'il est bien stipulé dans ton acte qu'il y'a une décennale ça change tout; à savoir que couvre cette garantie une fois de plussssss relie ton acte de vente (pas le compromis signé avec l'agence mais l'acte authentique)

La garantie décennale est respectée par l'assurance soit de l'entrepreneur ayant réalisé les travaux soit c'est un particulier qui les a effectués il lui incombe d 'en avoir une , si ce n'est pas le cas il est pleinement responsable, dans tous les cas il ne s'agit d'un vice caché mais d'une responsabilité de garantie, pour poursuivre ta douche certainement pas ou mal raccordée ayant généré un dégât des eaux, ressort de ton assurance habitation au titre de dégât des eaux, il s'agit dans ton cas de tout décrypté des anomalies relevées dans ta maison et de se diriger comme dit ci-dessus;

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gurven Membre 15 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)
.....Aujourd'hui d'après les entrepreneurs et les experts les travaux s'élève a un montant entre 70 000 euros et 80 000 euros premier devis est a 76 000 euros (plus d'un tiers du prix de la maison).

Il faudrait le détail, pour savoir ce que les travaux comprennent, afin de définir s'il y a autre chose que des malfaçons apparentes à réparer.

Pour la structure : la maison est considérée en pierre et non en terre, est-ce une maison ancienne avec de la bourre ? (auquel cas ce n'est pas vice caché).

Ensuite pour l'acte de vente étant passé par une agence immobilière la maison n'est pas vendu en l'état

Une maison est toujours vendu "dans l'état", agence immobilière, office notariale, particulier à particulier ne change rien.

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gurven Membre 15 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

Notarial 62 : donc oui , il y a bien une decenal (pas souscrit) mais bien écrite sur l'acte notarié qui comprend pose de la fosse , toutes les menuiserie , l'isolation , le carrelage , la salle de bain , la toiture , la cheminée , les radiateurs et tous les habillages placo en gros toutes la maison , il a gardé la chappe d'origine les murs une parti de la toiture c'est tout . La maison quand on la acheté venez d'être terminé , l'odeur de peinture et de neuf embommé encore la maison .

Davidweb : Alors pour commencer je ne vois pas ce que peu etre de la bourre surement que suivant les régions on appel ca d'une autre façon ^^^. Chez nous (Nord cotentin) on a deux type de maison ancienne voir trois la maison en granite , la maison en pierre taillé dite d'Yvetot bocage et la maison en Masse (terre). Les maisons de type Masse sont bien définie en Masse type de construction particulière . Moi je pensais acheter de la pierre maçonné comme la plupart des maisons d'époque de mon village . Un mur est en pierre maçonné (la façade et les autres sont recouvert d'enduit (neuf) mais il n'y a aucune pierre dans le mur c'est juste de la terre , du torchis quoi ......

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Invité David Web
Invité David Web Invités 0 message
Posté(e)
du torchis quoi ......

Oui de la bourre quoi.....:D

Bref, fait l'état des travaux que je puisse t'aider, et avec photo (même en mp) je peux te donner un avis d'un ancien professionnel de l'immobilier.

Pour la garantie décennale, on s'en fout hein, si vice il y a ça ne change rien de toutes manières, sauf au niveau des responsabilités et là encore la loi protège le "consommateur".

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gurven Membre 15 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

Merci david , je t'enverrais le premier rapport d'expertise directement par MP du coup merci pour votre intéret c'est bien sympa de pouvoir parlé de tout ça avec quelqu'un , pour nous cette une situation assez lourde moralement et des différents avis nous permette de savoir ou nous mettons les pieds .

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Invité David Web
Invité David Web Invités 0 message
Posté(e)

N'hésite pas, je suis aussi là pour ça...

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gurven Membre 15 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

Une autre petite question , est ce que le rapport de l'expert qui a été mandaté par notre assurance sera quand même pris en compte par l'expert judiciaire . A mon sens étant expert tous les deux , l'expert judiciaire devrait tombé a peu prés sur les meme conclusions que l'expert mandaté par l'assurance non ?

Et est ce que l'expert judiciare fait appliquer le dtu construction pour les malfaçons ou est ce qu'il peut dire et bien c'est pas fait dans les règles de l'art mais ca fonctionne qd même ?

Merci

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Invité David Web
Invité David Web Invités 0 message
Posté(e)

Evidemment que le rapport de l'expert sera consulté par l'autre expert s'il en a connaissance, ça lui permettra de se faire une idée sur ce qui a déjà été entrepris comme démarche.

Par contre ça ne changera rien au diagnostique sur la présence ou pas de vices cachés il faut :

L’existence d’un vice caché suppose plusieurs conditions :
  • 1. Le défaut doit empêcher l’utilisation du bien dans des conditions normales. Il peut aussi être d’une telle importance que l’acheteur n’aurait pas acquis le bien s’il en avait connu l’existence.
  • 2. Le défaut doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente. A condition naturellement qu’il ait quand même procédé à un minimum de vérifications...
  • 3. Le défaut doit être antérieur à la livraison du bien.

L’existence d’un vice caché permet à l’acheteur de mettre en œuvre deux types d’actions.

  • 1. Soit il intente une action “rédhibitoire” : il restitue le bien contre le remboursement de la somme versée, assortie des éventuels frais liés à la vente. C’est naturellement très difficile dans le cas d’une transaction immobilière.
  • 2. Soit il intente une action “estimatoire” : il demande une diminution du prix payé, éventuellement en faisant appel à un expert.

Outre la restitution ou la diminution du prix, l’acheteur peut aussi demander en justice des dommages-intérêts s’il estime avoir subi un préjudice. Mais seul le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à verser des dommages-intérêts.

Est ainsi de mauvaise foi :

  • 1. Le vendeur non-professionnel qui connaissait l’existence du vice au moment de la vente.
  • 2. Tout vendeur professionnel, même s’il ignorait l’existence du vice.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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Invité David Web
Invité David Web Invités 0 message
Posté(e)

J'ai regardé le rapport d'expertise de l'assureur, merci de me l'avoir fait parvenir :

Il n'y a aucun doute possible au vu de la mise en danger des personnes et de la multiplication des malfaçons, il y a bien plusieurs vices cachés et une action en justice me semble être la meilleure solution.

Les recours sont évidemment de passer par un avocat, puisque c'est le TGI (tribunal de grande instance) qui rendra un verdict.

L'agence a une part de responsabilité si le vendeur est reconnu de mauvaise foi car elle doit prendre tous les renseignements utiles et en tant que professionnel elle est à même de vérifier l'état des murs intérieurs, etc...

Ps : j'ai été effaré par le nombre de malfaçons ! du bricolage... rien de professionnel !

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gurven Membre 15 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

Merci , ca nous conforte dans notre action et ça nous rassure aussi merci a toi .

Je te tiensau courant des suites de l'affaire

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Invité David Web
Invité David Web Invités 0 message
Posté(e)

Juste une question à bien se poser : est-ce vous voulez la réparation des malfaçons et vices ou faire annuler la vente ?

Il sera plus facile de faire refaire par des professionnels les travaux nécessaires que d'annuler la vente...

Bien à toi et tiens nous au courant.

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gurven Membre 15 messages
Forumeur balbutiant‚
Posté(e)

Oui c'est la question que l'on se pose ... aprés ce bilan par l'expertise amiable qui a validé le devis de 76 000 en gros s'ajoute les dernière surprise toiture 8456 euros , ainsi que dans le devis il n'y a pas la cheminée dedans entre 8000 et 10 000 euros sans compter le fait des murs en torchis qui nécéssitent d'après l'archi des enduits a la chaux pour que les murs respirent ce n'est pas chiffré non plus .....

Donc tout ça mis bout a bout sans parlé de dommages et intérets chose que pour le moment nous n'avons pas parlé avec l'avocat car pour nous ce n'est pas la priorité dans notre dossier pour le moment , on arrive facilement à 90 000 euros sans compter également le fait d'être relogé pendant les travaux .

c'est casiment la moitié de la maison juste pour la remettre en état ....

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Lebourse Membre 76 messages
Forumeur en herbe‚ 45ans
Posté(e)

Notarial 62 : donc oui , il y a bien une decenal (pas souscrit) mais bien écrite sur l'acte notarié qui comprend pose de la fosse , toutes les menuiserie , l'isolation , le carrelage , la salle de bain , la toiture , la cheminée , les radiateurs et tous les habillages placo en gros toutes la maison , il a gardé la chappe d'origine les murs une parti de la toiture c'est tout . La maison quand on la acheté venez d'être terminé , l'odeur de peinture et de neuf embommé encore la maison .

Comme l'a dit Notarial 62, il serait bon d'être précis. Vous parlez d'une maison qui venait d'être terminée, comme s'il s'agissait d'une construction récente, mais dans un même temps quand on lit tout le sujet il semble plus que ce soit des travaux de rénovation.

Il serait bon de le préciser.

D'après ce que je comprends, il s'agit d'une construction ancienne mais rénovée depuis moins de 10 ans comportant de très importantes mal-façons. Sur la nullité de l'acte, il me semble difficile d'attaquer puisque apparemment l'existence de ces travaux est relatée dans l'acte. Le maître d'oeuvre n'a pas souscrit de dommage ouvrage ce qui est très classique mais l'acte cite les entreprises qui sont intervenues, lesquelles ont normalement une assurance décennale. Après tout, le particulier qui fait des travaux aussi importants sans être du métier est aussi à la merci d'un professionnel qui peut être à même de savoir si les matériaux choisis ne sont pas adéquates. Est-ce que, par hasard ou par bonheur, l'acte mentionne que les attestations d'assurance desdites entreprises ont été annexées à l'acte? Ce serait un bonne chose, car cela serait déjà mieux d'avoir comme interlocuteur les assurances de ces entreprises mais ce sera une guerre d'experts contre experts.

En tout état de cause ce sera mieux que d'avoir à se retourner contre votre vendeur qui pourrait être insolvable car il reste personnellement responsable des travaux pour lesquels il avait la maîtrise d'ouvrage.

L'un dans l'autre, votre situation n'est pas particulièrement enviable, je le crains et je vous souhaite bien du courage.

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