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  1. Invité

    9 mars 1918. Blocage des loyers en France

    9 mars 1918. Blocage des loyers en France Le 9 mars 1918, le gouvernement français bloque les loyers jusqu'à une date indéfinie. En bénéficient les Français détenteurs d'un bail antérieur au 1er août 1914 (le début de la Grande Guerre), autrement dit l'immense majorité des locataires. Cette loi, à quelques mois de la fin de la Grande Guerre, est destinée à récompenser le courage des combattants au moment où ceux-ci, dans un dernier sursaut d'énergie, s'apprêtent à donner la victoire à leur pays. Mais elle va de fait provoquer une crise du logement sans précédent et décourager la construction pendant trente ans, jusqu'à ce que le 1er septembre 1948, une nouvelle loi libère les loyers (avec une exception pour les locataires déjà en place). La loi de 1948 va heureusement relancer l'investissement dans la construction et la location. Après une mise en route difficile, marquée par l'appel de l'abbé Pierre le 1er février 1954, elle va permettre de rattrapper le retard accumulé pendant trente ans. Elle va remédier à la vétusté du parc immobilier et permettre d'héberger les nouveaux citadins qui quittent en masse les campagnes, les rapatriés d'Afrique du Nord, les nouvelles familles issues du «baby-boom» de l'après-guerre, enfin les immigrants de toutes origines. André Larané L'invention du logement social Pendant tout le XIXe siècle, du Premier Empire à la Belle Époque, aucune restriction ne s'applique en France au logement. De 1810 à 1910, le prix des loyers double cependant que l'indice général des prix augmente seulement de moitié. Les investisseurs et les bailleurs s'assurent des revenus nets de l'ordre de 5,5%, supérieurs au revenu normal de la rente (3,5% par an). Dans les grandes villes, les constructeurs s'en donnent à coeur joie pour répondre aux besoins immenses nés de la révolution industrielle et de l'exode rural. 5 millions de logements sont construits rien qu'entre 1871 et 1914. Paris prend alors le visage qu'on lui connaît, avec des alignements à l'infini de beaux immeubles haussmanniens en pierre de taille, à l'architecture à la fois normalisée et fantaisiste (six étages, balcons, commodités...). Les étages supérieurs de ces immeubles sont le plus souvent dévolus aux domestiques et aux employés (les «chambres de bonne»). Les ouvriers, le plus souvent, restent cantonnés dans les logements autrement plus insalubres des faubourgs, en torchis et sans commodités ni clarté. Leur sort attire l'attention de quelques audacieux réformateurs, républicains de sensibilité chrétienne. Jules Siegfried, industriel et député-maire du Havre, devient ministre du Commerce et de l'Industrie en 1892. Il se rapproche alors de Georges Picot, un magistrat philanthrope, disciple de Frédéric Le Play, qui a fondé en 1889 la société française d'HBM (Habitations à Bon Marché). Les deux hommes mettent au point une loi destinée à promouvoir lesdites habitations à bon marché et à financer leur construction avec l'épargne collectée par les Caisses d'Épargne et la Caisse des Dépôts et Consignations. La loi est promulgée le 30 novembre 1894. Elle met en place le dispositif par lequel est financé, encore aujourd'hui, le logement social. Mais son démarrage est très laborieux. Entre alors en scène l'abbé Lemire, la «soutane la plus populaire de France». D'abord royaliste, ce prêtre se rallie à la République à la suite du cardinal Lavigerie et même à la séparation des Églises et de l'État, ce qui lui vaut des frictions avec sa hiérarchie. Il encourage les sociétés de construction d'HBM et crée en 1897 la Ligue du coin de terre et du foyer (sic). Son objectif est de permettre aux familles ouvrirères d'acheter un lopin proche de son domicile en vue de le cultiver elles-mêmes. Un grand nombre de ces jardins ouvriers subsistent encore aujourd'hu. Maire de Hazebrouck, Jules-Auguste Lemire est élu huit fois de suite député du Nord. À la Chambre des députés, il réclame le repos hebdomadaire obligatoire (une disposition aujourd'hui battue en brèche) ou encore l'abolition de la peine de mort... Le 22 décembre 1912, enfin, une loi du député lyonnais Laurent Bonnevay, avocat et philanthrope, fait obligation aux communes et aux départements de créer ou d'agréer des offices publics en vue de financer le logement social et les jardins ouvriers. C'est une impulsion décisive vers le droit pour tous à un logement décent. Elle va se briser sur une nouvelle réalité, la guerre. Honneur aux «poilus» Le 14 août 1914, quelques jours après l'entrée en guerre contre l'Allemagne, le gouvernement français accorde les premiers «délais moratoires» aux combattants et à leurs familles. Ceux-ci se voient dispenser de payer leur loyer jusqu'à la fin de la guerre, que chacun espère courte. Cette disposition exceptionnelle est dans l'ordre des choses : il ne s'agit pas que des femmes et des enfants soient jetés à la rue pendant que le chef de famille risque sa vie pour la patrie. Mais comme le conflit se prolonge, les délais moratoires sont renouvelés jusqu'à concerner 80% des locataires et devenir le régime général. Par la loi du 9 mars 1918, le gouvernement fige cet état de fait. Il accorde aux locataires la prolongation indéfinie de leur bail. Quant aux anciens combattants, ils voient leur loyer fixé par une commission arbitrale. Les locataires, dès lors, n'ont plus intérêt à quitter leur logement, même lorsque celui-ci devient trop grand pour eux après un veuvage ou le départ des enfants. Quant aux propriétaires, dont les revenus ne suivent plus l'inflation, ils renoncent à entretenir leur bien. Enfin, les investisseurs potentiels, échaudés par l'interventionnisme de l'État, y regardent à deux fois avant de se lancer dans la construction. On assiste à une pénurie grandissante, avec d'un côté des logements anciens souvent sous-occupés et gagnés par la vétusté, d'un autre côté des chantiers trop rares. Entre les deux guerres mondiales, les logements réputés vétustes passent de 150.000 à près de 3 millions. Les gouvernements, qui doivent compter avec le poids électoral des locataires, hésitent à corriger le tir. Au contraire, en 1924 et 1926, des lois viennent renforcer le blocage des loyers en limitant les hausses et en soumettant les conflits entre locataires et bailleurs à des commissions arbitrales. Tant pis pour les familles qui demeurent dans l'attente d'un logement. Ainsi que le notent Alfred Sauvy et Anita Hirsch, «l'expulsion d'une famille est un acte positif dont la cruauté est pleinement visible. Le fait qu'une famille ne trouve pas de logement est tout aussi dramatique, mais ne fait pas ressortir, de la même façon, la responsabilité publique» (*). Les offices publics créés par la loi de 1912 tentent de remédier à la situation avec le concours d'architectes et d'urbanistes d'avant-garde. En 1924, la municipalité de Villeurbanne, à côté de Lyon, lance la construction des premiers gratte-ciel français. La municipalité lyonnaise, patronnée par Édouard Herriot, n'est pas en reste et confie à l'architecte Tony Garnier, en 1928, la construction du quartier pilote des États-Unis. À Paris, l'office des HBM, sous la direction d'Henri Sellier, lance la construction de premières cités-jardins. Sous l'inspiration quelque peu contestable de Le Corbusier,on en vient en 1935 à la réalisation d'un premier «grand ensemble» vertical à Drancy, au nord de Paris : la cité de la Muette. Elle servira de centre de transit aux déportés pendant la Seconde Guerre mondiale. Le 13 janvier 1928, le ministre du Travail et de la Prévoyance sociale Louis Loucheur dans le gouvernement Poincaré fait voter une importante loi pour financer la construction de logements sociaux. Elle va conduire en particulier à l'urbanisation des anciennes «fortifs» qui entourent Paris, de l'autre coté du boulevard des Maréchaux. Toutefois cette réalisation de qualité n'aura pas de suite. Le krach de Wall Street (1929) puis la politique de déflation (ou de rigueur) de Laval (1935) et la Seconde Guerre mondiale vont briser les efforts de redressement du marché de la construction. C'est seulement après les affres de la Seconde Guerre mondiale que les réformateurs de la IVe République vont remettre les pendules à l'heure, sans toutefois revenir à la liberté totale qui prévalait avant 1914. Ils n'ont guère le choix compte tenu de 4 millions de logements à construire ou reconstruire pour une population de 40 millions d'habitants. La loi de 1948, toujours en vigueur, affirme avec force la liberté de fixation des loyers, avec toutefois des réserves lors du renouvellement des baux (les bailleurs doivent réévaluer les loyers dans des limites fixées par la loi). Il va s'ensuivre un boom de la construction dès le milieu des années 1950 avec la multiplication des grands ensembles et des villes nouvelles. La première de celles-ci, Sarcelles, au nord de Paris, va donner à un néologisme pour qualifier un certain mal de vivre, la «sarcellite». Avec pertinence, la loi de 1948 protège toutefois les locataires du moment contre une augmentation de loyer trop brutale. Ces «locataires loi 48», dans les centres-ville, vont souvent user de cette protection pour rester dans leur logement jusqu'à la fin de leur vie et transmettre leur privilège d'occupation à leurs descendants. Ils reproduisent les inconvénients de la loi de 1918, mais de façon atténuée et seulement dans les logements déjà existants. Cette protection ne va heureusement pas contrarier l'«investissement dans la pierre». Bibliographie On peut lire l'excellent petit livre de Jean-Marc Stébé : Le logement social en France (*), très disert en particulier sur les utopistes et les urbanistes d'avant-garde. La somme d'Alfred Sauvy et Anita Hirsch sur l'Histoire économique de la France entre les deux guerres (trois tomes, Economica, 1983) est essentielle à la compréhension de cette époque. Herodote.net.
  2. Cécile Duflot, Ministre de l'égalité des territoires et du logement, a annoncé vouloir bloquer certains loyers par décret en attendant une loi plus approfondie sur le plafonnement des loyers (c'était une promesse de notre cher président) ... La justification de cet interventionnisme étatique : les loyers sont trop chers ... Cette idée part d'une bonne intention mais comme on dit, l'enfer est pavé de bonnes intentions. Madame Duflot étant inculte en économie comme la plupart des membres de ce gouvernement socialiste, elle ne comprend pas que fixer les prix dans un marché concurrentiel revient à remplacer le système de sélection par les prix par un autre système de sélection de la demande. En effet, je rappelle que l'économie c'est l'étude de l'allocation de ressources rares à la satisfaction de besoins potentiellement infinis. Pourquoi les prix des logements sont élevés dans certains endroits ? Parce que la demande de logements par rapport à l'offre disponible est plus élevée qu'ailleurs. Donc seuls les plus motivés, c'est à dire ceux qui sont les plus disposés à payer peuvent accéder à la ressource. Si Madame Duflot empêche la sélection par les prix de s'opérer, il y aura une demande excessive par rapport à l'offre. Donc la sélection s'effectuera par d'autres moyens : les propriétaires deviendront encore plus exigeants par exemple. En outre, cette mesure risque de dissuader les investissements dans l'immobilier, de dissuader certains propriétaires de louer leurs appartements et donc de diminuer l'offre ou du moins ralentir son augmentation ce qui est contraire à l'effet recherché. C'est une constante en économie : si les prix d'un produit sont plafonnés; alors la demande excède l'offre disponible et cela se traduit par une pénurie. Madame Duflot ne fait que créer une distorsion dans un marché concurrentiel qui se régule très bien tout seul. Il est normal que les centre villes des grandes villes soient chers car la demande y est forte. Si Cécile Duflot voulait vraiment faire baisser les loyers, une mesure plus efficace serait d'autoriser la construction de grattes ciels car ils permettent de loger plus de personnes que les petits immeubles pour la même surface au sol donc de diminuer la pression du côté de la demande. Et puis dernière précision, cette mesure inutile pour être appliquée nécessitera le travail d'un certain nombre de fonctionnaires et tout ça au frais du contribuable bien entendu.
  3. Bonjour, À Londres, la crise du logement a contraint les promoteurs à intégrer des loyers modérés à leur projet immobilier, y compris ceux concernant les immeubles de luxe. Mais d’après une enquête de The Guardian sortie le 25 juillet dernier, hors de question que riches et pauvres partagent la même porte d’entrée. Un nouvel « appart’heid », selon le blog du Monde, Big browser. On appelle ça les « poor doors », littéralement « portes des pauvres ». Ces entrées situées dans une rue adjacente, à quelques pas de la porte principale, permettraient d’empêcher les riches de croiser les moins riches. Pour le quotidien britannique The Guardian, les immeubles concernés opèrent bel et bien une forme de « ségrégation », visible dès la brochure sur les logements encore en construction. Selon le site du journal, la différence serait nette. Pour les journalistes, qui prennent l’exemple d’un immeuble en bordure de la City, la place financière de Londres, l’entrée de seconde zone ne serait pas en « marbre » et ne disposerait ni de « sofa » ni de « concierge ». Il s’agirait d’un simple couloir à travers lequel les résidents sont prévenus de l'installation d'une caméra de surveillance et « qu'ils seront poursuivis s'ils abîment les lieux ». Mais au-delà de l’entrée séparée, d’autres différences persistent. Les moins fortunés n’auraient pas accès au jardin et au parking, et les boites aux lettres et poubelles seraient aussi différentes. (Suite)
  4. doug

    Loyers impayés

    Loyers impayés : un nouveau dispositif pour assurer les propriétaires Jeudi 24 Décembre - 00:10 [/Justifier] [Justifier] Le gouvernement a présenté mercredi un nouveau système de garantie des risques locatifs (GRL) pour permettre à plus de propriétaires de se prémunir contre les loyers impayés et favoriser la mise en location de logements actuellement inoccupés. "Le nouveau dispositif va révolutionner les rapports entre propriétaires et locataires car c'est plus de sécurité pour les bailleurs et une prévention des expulsions des locataires", a déclaré le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu, à l'issue du conseil des ministres où ce système a été présenté. Suite de l'article... Source: Les Echos
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